28/10/2020
A Caixa recentemente baixou os juros mínimo para financiamento de imóveis de 6,75% para 6,25% ao ano. Mas qual foi efetivamente o impacto do corte no financiamento?
No caso de quem deseja financiar um imóvel de R$ 500 mil, dando 20% do valor do imóvel como entrada, e consiga contratar a nova taxa mínima de juros cobrada, a primeira prestação cai de R$ 3,4 mil psra R$ 3,2 mil. Ao final do financiamento, a nova taxa significa uma economia de R$ 29 mil em pagamento de juros.
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O financiamento de imóveis desse valor também se tornou mais acessível com a nova taxa. Antes era necessário ter uma renda familiar de R$ 11,3 mil para financiar um imóvel de R$ 500 mil no banco. Agora, é possível financiá-lo com renda familiar a partir de R$ 10,8 mil.
Veja abaixo o que mudou no caso de um mutuário que resolva financiar 80% do valor do imóvel em 30 anos:
Juros mínimo atual – de 6,25% ao ano
|
Valor do Imóvel |
Valor Financiado |
CET (Custo Efetivo Total Ano) |
Primeira Parcela |
Última Parcela |
Soma das Parcelas |
Renda Necessária |
|
R$ 500 mil |
R$ 400 mil |
6,91% |
R$ 3.249,45 |
R$ 1.182,47 |
R$ 812.620,08 |
R$ 10.831,48 |
|
R$ 375 mil |
R$ 300 mil |
6,96% |
R$ 2.443,33 |
R$ 893,10 |
R$ 611.715,06 |
R$ 8.144,45 |
|
R$ 250 mil |
R$ 200 mil |
7,06% |
R$ 1.637,22 |
R$ 603,74 |
R$ 410.810,04 |
R$ 5.457,41 |
|
R$ 125 mil |
R$ 100 mil |
7,35% |
R$ 831,11 |
R$ 314,37 |
R$ 209.905,02 |
R$ 2.770,37 |
Juros mínimo anterior – de 6,75% ao ano
|
Valor do Imóvel |
Valor Financiado |
CET (Custo Efetivo Total Ano) |
Primeira Parcela |
Última Parcela |
Soma das Parcelas |
Renda Necessária |
|
R$ 500 mil |
R$ 400 mil |
7,41% |
R$ 3.406,76 |
R$ 1.182,91 |
R$ 841.016,02 |
R$ 11.355,88 |
|
R$ 375 mil |
R$ 300 mil |
7,46% |
R$ 2.561,32 |
R$ 893,43 |
R$ 633.012,01 |
R$ 8.537,74 |
|
R$ 250 mil |
R$ 200 mil |
7,55% |
R$ 1.715,88 |
R$ 603,96 |
R$ 425.008,01 |
R$ 5.719,61 |
|
R$ 125 mil |
R$ 100 mil |
7,85% |
R$ 870,44 |
R$ 314,48 |
R$ 217.004,00 |
R$ 2.901,47 |
Caixa oferece juros mais baixos e crédito mais barato
Segundo levantamento do comparador de crédito imobiliário MelhorTaxa para a EXAME, a Caixa continua a cobrar o menor juros nas linhas indexadas à TR. Atualmente os bancos cobram taxas que variam atualmente de 6,25% a 8,60% ao ano.
Mas a taxa de juros é só um primeiro indicador que o consumidor deve olhar ao buscar financiar um imóvel. O mais importante é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento entre os bancos. Isso porque pode ser que o banco ofereça uma taxa de juros menor, mas no final das contas, considerando o preço do seguro e outras despesas do financiamento, o crédito pode ficar mais caro.
Veja abaixo os bancos que oferecem o financiamento mais barato no caso de um mutuário de 30 anos que resolva financiar um imóvel de R$ 500 mil, dê R$ 100 mil de entrada e parcele os R$ 400 mil restantes por 360 meses:
|
Banco |
Juros Efetivo Ano |
CET (Custo Efetivo Total Ano) |
Primeira Parcela |
Última Parcela |
Soma das Parcelas |
Renda Necessária |
|
Caixa |
6,25% |
6,91% |
R$ 3.249,45 |
R$ 1.182,47 |
R$ 812.620,08 |
R$ 10.831,48 |
|
Itaú |
6,90% |
7,50% |
R$ 3.435,15 |
R$ 1.171,81 |
R$ 848.405,84 |
R$ 11.450,49 |
|
Santander |
6,99% |
7,55% |
R$ 3.487,45 |
R$ 1.167,38 |
R$ 837.869,79 |
R$ 11.624,82 |
|
Bradesco |
6,80% |
7,59% |
R$ 3.450,86 |
R$ 1.188,92 |
R$ 848.517,77 |
R$ 11.502,86 |
|
BB |
7,95% |
8,60% |
R$ 3.784,35 |
R$ 1.185,12 |
R$ 909.404,00 |
R$ 12.614,51 |
A Caixa cobra tanto a menor taxa de juros quanto oferece o menor CET nos financiamentos. O banco é seguido pelo Itaú. Depois, vêm, em ordem, Santander, que anunciou redução de juros do crédito imobiliário para 6,99% em plena pandemia, Bradesco e Banco do Brasil.
A diferença, ao final do financiamento, é relevante, considerando que o mutuário, naturalmente, não amortize as parcelas antes do tempo e consiga, de fato, contratar o financiamento pela taxa mínima anunciada pelo banco. Enquanto na Caixa o mutuário terá de pagar R$ 812,6 mil, no BB o valor sobe para R$ 909,4 mil. Ou seja, cerca de R$ 96 mil a mais.
A renda necessária para ambos os financiamentos também muda, já que quanto mais caro o financiamento mais as parcelas pesam no orçamento. Na Caixa, é necessário ter renda familiar de R$ 10,8 mil, enquanto no BB ela sobe para R$ 12,6 mil. Enquanto o valor da primeira parcela na Caixa será de R$ 3,2 mil, subirá para R$ 3,7 mil no BB.
Nem sempre o banco onde o mutuário tem conta oferece a melhor condição. Por isso, vale sempre pesquisar. Os bancos estão com apetite para oferecer crédito e a competição está mais acirrada agora.
O que também pesar na escolha
Outras condições oferecidas pelos bancos, como prazo máximo de financiamento e valor máximo financiado, também podem ser importantes para quem está com o orçamento apertado, já que podem exigir um valor menor de entrada e diluir mais as parcelas ao longo do tempo.
Ao optar por financiamentos com prazos maiores, contudo, o mutuário tem de ter consciência que o benefício tem um custo: terá de pagar juros por mais tempo.
Rafael Sasso, cofundador da MelhorTaxa, também alerta para a venda casada no financiamento, que pode gerar custos adicionais para o mutuário. “O banco pode oferecer um CET mais baixo, mas condicionar o financiamento a um pacote de serviços anual caro. É necessário fazer a conta para verificar se vale a pena”.
Outras linhas de financiamento disponíveis
Desde o ano passado a Caixa passou a oferecer duas novas modalidades de financiamento: indexada ao IPCA e prefixado. Enquanto no financiamento com juros fixos o cliente tem a segurança de que a parcela não vai oscilar pelos próximos 30 anos, o financiamento pelo IPCA tem juros menores. Contudo, o mutuário topa o risco de oscilação da inflação.
Recentemente o Itaú também anunciou uma nova modalidade de financiamento, corrigida pela caderneta de poupança. Ela cobra taxa fixa de 3,99% mais o juro remuneratório da poupança, chegando a um índice atual de 5,39% ao ano. Nesta linha, existe um teto de taxa de juros, limitado a 10,16% ao ano.